やっぱり更新料は払わざるをえないし、現実にほとんどの人が払っている。 サラリーマン家庭において大きな出費といえば、子供の大学入学金か結婚式、ところがとてもそんなものでは収まらない。
また、事業者であっても、この大きな支出は経営の資金繰りを大きく圧迫することになる。 更新期が到来してからあわてるより、事前に計画的に準備しておきたいものである。
住宅地などの場合、固定資産税の特例もあり、そう急激に固定資産税は上がらないから、地主の値上げ攻勢もいく分ゆるやかだ。 商業地などの地価の高騰地では、このところ、固定資産税も数年で倍ほどになっている。
地主もたまったものではないから、矢のような値上げ攻勢がはじまる。 そうしなければ、固定資産税がかぎりなく地代収入に迫ってくる。
そうなると、借地人のほうも、旧建物のままでは収益の低減は免れないので、再開発して高収益をはからざるをえない。 その場合には、立ちはだかってくるのが、借入金と地主の承諾である。

再開発には、それに必要な融資がどうしても必要だ。 融資には担保がつきものだが、じつは借地権には担保価値があまりない。
借地人の名義になっているものは建物だけで、いわばカスミのような権利だから、銀行は担保価値を多く見ない。 まして再開発となると、その虎の子の建物さえいったん取り壊すことになる。
取り壊し以上のように、借地人単独による再開発は非常に困難な面が多く、なんとしても地主の協力ないし、共同が必要になってくる。 その上、再開発には必ず地主の承諾が必要となる。
承諾なしに再開発したら、借地契約の解除の原因になるし、第一地主の判がないと建物は建てられない。 承諾を頼みにくいと、日頃から折り合いの悪い地主は、ここぞとばかり顔を横にふる。
たとえ承諾するにしても、法外に承諾料を要求してくる。 承諾料の相場は、更地の時価の二、三％といわれているが、話し合いがつかない場合には、裁判ということになる。
裁判となると、人間関係はますますギクシャクし、さらに時このように、借地人が単独で、再開発に十分足りうる融資を受けることは、困難な状況そこには何も残らない。 銀行にしても、そんな危険の多い担保財産では見向底地をただ所有しているだけでは、プラスの財産とはいえない。
財産を組み替えるため、売却を検討することになるが、底地を売却する方法は、次の二つである。 単独で底地を売却する場合、借地権者に買い取ってもらうのも一つの方法だ。
その場合、借地権者の資力が問題になる。 借地権者に資力さえあれば、妥当な値段で買い取ってもらうのが、もっともスムーズにことが運ぶ。
たとえば、時価一億円の土地で、借地権割合が七○％の場合、買い取り価格は三千万円となる。 つまり、時価の算定と借地権割合によって、金額が決まることになる。
借地人が一人か二人くらいの場合には、この方法によることができるが、借地人が数人以上になるときは、この方法ですべての底地を売却することは不可能に近くなる。 そんな場合には、業者に底地を一括売却することを考えなければならない。

この際、注意しなければならないのは、数多い底地のうち、一つ二つを借地権者に売却してしまい、いわゆる虫食いにしてしまうことだ。 そのために、売却も困難になってしまった失敗例が多く見られる。
計画性のなさがまねいた悲劇である。 一括売却の場合、時価相当とはいかないだろうが、時価を下げても、それだけのメリットはある。
手間とわずらわしさがほとんどかからない。 いずれにしても、一括売却して成功した例は多い。
借地人と共同で売却できれば、その売却価格は、底地のみの売却にくらべてグーンと上がる。 たとえば時価一億円、借地権割合七○％底地価格は三千万円だが、底地の第三者間への単独売却だと、せいぜい六○％の六千万円で売れればいいほうだろう。
借地人と共同で売却すれば、更地だから時価で売れるのはいうまでもない。 借地人が、借地権を売却するときも同じ。
単独で売却するよりも、地主と共同で売却するほうが売価は大きく上がる。 借地人にしても、底地を買わなければ更地にはできない。

その資力がない場合、借地権を売却して、別なところに土地を求めるメリットも多い。 借地人と地主の売却の意志が一致したら、共同で売却の行動を起こすべきだ。
この場合、地主が借地権を買い取り、すぐ第三者に売却しても同じことだが、手数や経費は余分にかかる。 一般に、地主でも、借地人でも、交渉は先にいい出したほうが損だといわれている。
いい出したほうが、切羽詰まった事情があると思われ、足元を見られるからである。 地主と借地人は、日頃から折り合いがうまくいっている例が少なく、お互いにいつか目にもの見せてやろうと、対立しているケースが多い。
借地の解決に不動産業者が関与している例が少ないのも、不動産業者というと、すぐ警戒心をもってしまうからだ。 地主と借地権者でも、次の二つの点で合意が得られるはずである。
交渉にあたって、問題になるのは地価と借地権割合である。 地価の場合、どちらかが買い取るとなると利害は対立するが、両者で、共同で売却するとか、等価交換とすると利害は一致する。
つねに対立するのが借地権割合である。 貸地の資産運用を考える場合、借地権割合の合意がないと、一歩も前にすすまないことになる。
借地権割合には、はっきりいって算定基準も相場もない。 唯一のよりどころとなるのは、税務署の定めている相続税評価額における借地権割合だろう。
相続税の評価と相場は違って、いつでも、実際に相続が発生すると、この割合で相続税がかかってくる。 相続税が払えなくて売却するとなれば、その割合で売却することになるだろう。
買うほうも、当然と考えるはずである。 もともとないものに基準を与えるのだから、ここは税務署の借地権割合で合意しておくこと。
それ以外に決めようがない。 もともと借地の資産運用は、両者の利益のために行なうものだから、この合意がないと損するのは両者である。
わかれば、合意はできる。 現象だけをみると貸地というのは、単に地主が地代をとって借地人に貸しているだけとなる。

実情はまったく違う。 ある土地の権利が、借地権と底地にわかれてしまっている。
多くの悲劇を生んでいる。 では、この悲劇的な状況を一挙に打ち破るにはどうしたらいいだろうか。
それは、すぐ行動を起こすしかない。 借地人と話し合うことである。
地主も借地人も、お互いの権利ばかりを主張していたのではらちがあかない。 とくに地主は「ただ同然の安い地代しか払っていないくせに、何をいうか」といった高姿勢は、絶対に捨てるべきだ。
借地人のいる土地は、自分のものであっても自分のものでない残念無念だと思うが、この何十年かの間に、その大部分は借地人のものになったのだというふうに認識を改めなければならない。 そうしなければ、何ごとも始まらない。
借地人と何を話し合うべきか？それは売却・買換え・交換・等価交換などにより、お互いの権利を独立させることであり、そのための方法を話し合う借地人にとつても、大きなプラスになる。 一プラス一が四になる←地主と借地人が二ずつになる←両者ともうまくいきニコニコ握手する風景が目に浮かぶ←したがって、われわれはニコニコ資産運用とよんでいる。

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